Calculadora de plusvalía municipal
España · ViviendaEstima la plusvalía municipal (IIVTNU) al vender una vivienda, con el método objetivo (coeficientes oficiales sobre el valor catastral del suelo) y, si quieres, el método real (sobre la ganancia real de la venta) — eligiendo siempre el que te resulte más favorable, como permite la ley.
¿Cómo se calcula?
Método objetivo: base imponible = valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia (tabla de coeficientes máximos de Hacienda, Real Decreto-ley 8/2023). Método real: base imponible = (precio de venta − precio de compra) × (valor catastral del suelo ÷ valor catastral total) — la parte del incremento real que corresponde al suelo, no a la construcción. Si no hay incremento real (vendes igual o por debajo de lo que compraste), no se debe el impuesto. La cuota final es la base imponible × el tipo impositivo que fije tu ayuntamiento (máximo legal: 30%). Desde 2021 puedes elegir el método que te resulte más favorable.
Ejemplos
Método objetivo: suelo de 40.000€, 8 años de tenencia, tipo del 29%
Base imponible: 40.000 × 0,19 = 7.600€. Cuota: 7.600 × 29% = 2.204€.
Comparando método real (ganancia menor) con el objetivo
Objetivo: 2.204€. Real: (10.000 × 40%) × 29% = 1.160€. El método real es más favorable.
Sin incremento real (venta por debajo del precio de compra)
No hay incremento real de valor: no se debe plusvalía municipal.
Coeficientes del método objetivo por años de tenencia
Son los coeficientes MÁXIMOS fijados por Hacienda (Real Decreto-ley 8/2023, art. 24) — cada ayuntamiento puede aplicar coeficientes iguales o menores en su propia ordenanza fiscal, nunca mayores.
| Años de tenencia | Coeficiente |
|---|---|
| Menos de 1 año | 0,15 |
| 1 año | 0,15 |
| 2 años | 0,14 |
| 3 años | 0,14 |
| 4 años | 0,16 |
| 5 años | 0,18 |
| 6 años | 0,19 |
| 7 años | 0,20 |
| 8 años | 0,19 |
| 9 años | 0,15 |
| 10 años | 0,12 |
| 11 años | 0,10 |
| 12-15 años | 0,09 |
| 16 años | 0,10 |
| 17 años | 0,13 |
| 18 años | 0,17 |
| 19 años | 0,23 |
| 20 años o más | 0,40 |
Fuentes
- Agencia Tributaria — Real Decreto-ley 8/2023, art. 24 (coeficientes máximos IIVTNU, vigentes en 2026) — vigente desde enero de 2024 · revisado el 6 de octubre de 2026