Calculadora de hipoteca
Calcula la cuota mensual de una hipoteca a tipo fijo, el total pagado, los intereses totales y la tabla de amortización año a año — con la opción de simular una amortización extra (mensual o un pago único) para ver cuánto acortarías el plazo y cuánto te ahorrarías en intereses.
¿Cómo se calcula?
Se usa el sistema de amortización francés (cuota constante), el más habitual en hipotecas a tipo fijo: cuota = P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1), donde P es el capital prestado, r el tipo de interés mensual (tipo anual ÷ 12 ÷ 100) y n el número total de mensualidades (años × 12). Cada mes, los intereses son el capital pendiente × r, y el resto de la cuota amortiza capital — esa es la base de la tabla de amortización. Si añades una amortización extra (mensual, un pago único, o ambas), ese dinero reduce directamente el capital pendiente en vez de la cuota, así que el préstamo se liquida antes y se pagan menos intereses en total; la cuota mensual no cambia.
Ejemplos
150.000 al 3% durante 25 años, sin amortización extra
Cuota mensual de 711,32. Pagarás 63.395,09 de intereses en total, en 300 cuotas.
200.000 al 2,5% durante 30 años, sin amortización extra
Cuota mensual de 790,24. Pagarás 84.487,05 de intereses en total.
150.000 al 3% durante 25 años, con 100 extra al mes
Misma cuota de 711,32, pero terminas de pagar en 249 meses en vez de 300 (4 años y 3 meses antes) y te ahorras 11.842,65 de intereses.
Cómo cambia la cuota según el plazo
Al principio de cualquier plazo pagas más intereses y menos capital, porque los intereses se calculan sobre el capital pendiente, que empieza siendo el más alto posible.
| Plazo | Cuota mensual | Intereses totales |
|---|---|---|
| 15 años | 1035,87 | 36.457,04 |
| 20 años | 831,90 | 49.655,14 |
| 25 años | 711,32 | 63.395,09 |
| 30 años | 632,41 | 77.666,18 |
Tabla de amortización: los primeros años
La proporción de capital frente a intereses en cada cuota se invierte con el tiempo: en el primer año, poco más de la mitad de lo pagado son intereses; en el último año, casi todo es capital. Esta tabla es orientativa para el ejemplo de 150.000 al 3 % a 25 años — introduce tus propios datos para ver tu tabla real.
| Año | Capital amortizado | Intereses pagados | Capital pendiente |
|---|---|---|---|
| 1 | 4.091,76 | 4.444,04 | 145.908,24 |
| 2 | 4.216,22 | 4.319,59 | 141.692,02 |
| 3 | 4.344,46 | 4.191,35 | 137.347,57 |
| … | … | … | … |
| 25 | 8.398,70 | 137,10 | 0,00 |
Cuánto ahorras amortizando antes de tiempo
Si en vez de amortizar prefieres invertir ese dinero extra, compara ambas opciones en el simulador de amortizar vs. invertir; para ver cómo crecería esa misma cantidad invertida con aportaciones periódicas, usa el interés compuesto.